בשונה מרכישת דירת יד שנייה, כאשר רוכשים דירה מקבלן חשוב לזכור כי מדובר בדירה שטרם נבנתה או שבנייתה טרם הושלמה (דירה "על הדף") ולא בנכס קיים.
כמו כן, מדובר בדירה הנקנית על בסיס חוזה אותו ניסח הקבלן באמצעות עורך דין מטעמו, ולכן מומלץ לשכור את שירותיו של עורך פרטי מטעמכם שיעבור על החוזה ויעיר הערותיו, ולא להסתפק בשירותי הרישום שיעניק לכם עורך הדין של הקבלן.
בנוסף, יבדוק עורך הדין מטעמכם בין היתר כי הקרקע עליה נבנית הדירה הינה בבעלות/חכירה של חברת הבנייה או הקבלן, שלא רובצים עיקולים או שיעבודים על הקרקע, מהו מספר הגוש והחלקה, בחינת נסח הטאבו ומסמכי רישום נוספים ברשות מקרקעי ישראל, היתרי בניה מטעם העירייה או הרשות המקומית וכיו'.
חוזה הרכישה
חוזה הרכישה שיעביר לכם הקבלן, על שלל נספחיו, המפרט והתשריטים המצורפים לו, הינו ארוך ומסורבל ומורכב מסעיפים רבים שקריאתם והבנתם אינה קלה. מומלץ כי גם אתם, טרם העברת החוזה לעורך דינכם, תעברו בעצמכם על סעיפי החוזה ותוודאו כי הוא עומד בקנה אחד עם ציפיותיכם וסיכומיכם עם הקבלן.
סמנו את הסעיפים שנראים לכם בעייתיים כדי שתקבלו לגביהם הסבר מאוחר יותר על ידי עורך דינכם. וודאו שכל הסעיפים שסוכמו בעל פה עם הקבלן אכן מופיעים בחוזה ובמפרט הטכני, לרבות סעיף המאפשר לכם לבצע שינויים או תוספות במבנה הדירה, באחריותו של הקבלן. שימו לב לתאריכי תשלום ולסכומים בלוח התשלומים, תאריכי ביצוע והטווח המוסכם לאיחור במסירת הדירה.
נקודות נוספות שיש לשים אליהן לב: מועד רישום בטאבו, הבטוחה המוענקת על כספכם לפי חוק המכר (הערת אזהרה, ערבות בנקאית וכיו"ב), האם מחיר הדירה כולל תשלום בגין מע"מ, הסדרת נושא הרכוש המשותף בבניין (מחסנים, חניות, גג ועוד), בחינת מערכות הדירה השונות ואיתור פגמים, הוראות בגין איחור במסירת הדירה.
אחריות הקבלן לתיקון ליקויים שנתגלו לאחר מסירת הדירה
גם לאחר שהדירה נמסרה לכם על ידי הקבלן, הנכם מוגנים מבחינה חוקית (לפי הוראות חוק המכר) בכל הקשור לטיפול בפגמים מצד חברת הבנייה או הקבלן. על סמך הוראות חוק המכר, הקבלן מחויב על חוזה רכישת דירה בשתי תקופות שונות:
1. תקופת הבדק – בתקופה זו מחויב הקבלן לתקן כל נזק (שאינו באחריות רוכש הדירה) כדלקמן:
– קילוף ניכר בחיפוי החיצוני – 7 שנים
– ליקויי צנרת, מרזבים והסקה – שנתיים
– סדקים בתקרות ובקירות – 5 שנים
– רטיבות במקלט, בקירות ובגג – 3 שנים
– שקיעה של מרצפות בשטח הבניין, לרבות: מדרכות, חנויות ושבילים – 3 שנים
– ליקויים במנועים, במכונות ובדוודים – 3 שנים
– שקיעת מרצפות באזור קומת הקרקע – 3 שנים
– קילוף של חיפויים באזור חדר המדרגות – 3 שנים
– אי התאמות יסודיות אחרות – שנה
2. תקופת האחריות – בתקופה זו, שאורכה שלוש שנים לאחר תום תקופת הבדק (לפי סוג הליקוי כמפורט לעיל), על רוכשי הדירה להוכיח קיומם של פגמים בדירה החדשה שהם באחריותו ואשמתו של הקבלן. אם הצליחו לעשות כן, חלה חובה על הקבלן לטפל בפגמים שנתגלו.